Essendo una distribuzione normale, è centrata sulla media. Intorno alla media si determina pertanto la maggiore frequenza delle osservazioni. Il valore medio nell’intervallo prezzo minimo – prezzo massimo rappresenta pertanto il valore nel cui intorno si sono determinate il maggior numero di contrattazioni nel mercato immobiliare. Le varie città sono state disaggregate per gruppi caratteristici in base alla densità della popolazione: il mercato immobiliare, come viene anche segnalato dai prezzi degli immobili, ha caratteristiche ben diverse se la densità della popolazione è molto elevata o molto bassa. I gruppi considerati sono i seguenti: Metropoli (città con più di 500.000 abitanti): Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma e Torino. Grandi centri (città con più di 250.000 abitanti e meno di 500.000 abitanti): Bari, Bologna, Catania, Firenze, Messina, Venezia e Verona Centri intermedi (città con più di 50.000 abitanti e meno di 250.000 abitanti): Bergamo, Brescia, Cagliari, Perugia, Pescara, Reggio Calabria e Trieste; Piccoli centri (città con meno di 50.000 abitanti): Aosta, Belluno, Frosinone, Imperia, Nuoro, Sondrio e Vercelli. Di ogni gruppo (classe) è stato calcolato un prezzo medio sintetico per immobili nuovi localizzati rispettivamente in centro, semicentro e periferia utilizzando la seguente metodologia: il prezzo medio della città X è stato pesato per il numero di compravendite sul totale della classe registrato nel periodo considerato nella città X. In tal modo un aumento anche molto rilevante nel prezzo degli immobili nella città X, dove però sono avvenute pochissime compravendite, e che ha quindi un peso relativo modesto sull’aggregato del mercato immobiliare nazionale, ha un ruolo minore di un aumento rilevante dello stesso prezzo avvenuto nella città Y, in cui le compravendite sono molto numerose. La somma dei prezzi pesati per le compravendite delle città appartenenti alla stessa classe fornisce il prezzo sintetico del mercato immobiliare per quella classe. La rilevazione dei prezzi degli immobili nelle varie città consente anche di analizzare, studiando la dispersione dei prezzi, i differenziali nella qualità degli immobili oggetto di compravendite. I seguenti grafici illustrano la dispersione tra i prezzi minimi e quelli massimi rilevati nelle città delle varie classi. Tale indicatore evidenzia in caso di forte dispersione l’esistenza di livelli qualitativi degli immobili molto diversi, in caso di bassa dispersione di livelli qualitativi omogenei. Negli ultimi tre anni si è registrato un aumento delle compravendite, quindi una ripresa degli scambi. Tale ripresa è dovuta ad un aumento della domanda di immobili, a sua volta innescata dai seguenti fattori: prezzi degli immobili in discesa o sostanzialmente stabili (quindi in diminuzione tenendo conto dell’inflazione) tassi sui mutui in diminuzione consistente (come vedremo successivamente più in dettaglio), che portano ad una riduzione del costo complessivo dell’acquisto della casa.