Definiamo come autofinanziamento la strategia per cui un consumatore decida di utilizzare solo il proprio capitale per l’acquisto di una casa, mentre per mutuo intendiamo la strategia che consiste nel contrarre un mutuo di L. 100.000.000 per 10 anni ad un tasso fisso del 6.10%. In tal modo il consumatore ottiene un capitale dall’istituto di credito, che utilizza per l’acquisto della casa, e rimane con L. 100.000.000 del proprio capitale che può impiegare nella forma di investimento più redditizia. Nell’arco degli ultimi 10 anni quest’ultima è data dall’investimento azionario. Prendendo come riferimento l’andamento dell’indice COMIT della Borsa di Milano a partire dal Novembre 1990 e fino al Novembre 2000, otteniamo il rendimento nei 10 anni considerati dell’investimento azionario. Tuttavia il mutuo comporta anche un costo per il consumatore, dato dagli interessi che deve pagare. L’importanza dei mercati relativi ai mutui ipotecari varia notevolmente all’interno dell’Europa, anche se tale strumento rappresenta il principale strumento finanziario utilizzato da coloro che acquistano per la prima volta un immobile. In questa sezione del Rapporto si analizza un ulteriore fattore che influenza la domanda di immobili: il rendimento dell’investimento. La casa è considerata un bene rifugio dalla maggior parte dei consumatori. Inoltre, un quota minore degli stessi utilizza il “mattone” come forma di investimento. E’ quindi importante studiare come l’investimento immobiliare si paragona con investimenti alternativi, che sono certamente più liquidi, ma forse più soggetti ai cicli economici ed alle speculazioni. Volendo verificare la redditività di un investimento immobiliare abbiamo comparato il rendimento medio del medesimo con quello di due indici sintetici ma rappresentativi dell’attività finanziaria dell’area Euro, che diventa, a causa dell’elevata mobilità dei capitali, quella di riferimento per gli investimenti finanziari. Tali indici sono: 1. indice azionario - Euro Stock Index [5] 2. indice obbligazionario – JPM Europe Government Bond [6] Per giungere ad una visione sintetica dei prezzi del mercato immobiliare in Italia (normalmente i prezzi vengono forniti disaggregati in prezzi minimo - prezzo massimo nella città di riferimento) è stata adottata la seguente metodologia. Il prezzo al metro quadrato (mq) dell’immobile è una variabile casuale che nel periodo considerato si distribuisce in modo normale nell’intervallo prezzo minimo – prezzo massimo rilevato.